逆势募集69亿元华润商业REIT靠什么俘获资本市场

  3月14日，华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金（基金代码：180601；以下简称：华润商业REIT）在深圳证券交易所成功上市。

  此前，由于投资人超额认购，华润商业REIT于2月1日提前完成公众投资者的配售和发售工作，2月7日正式宣告基金成立，成为这一批上市的消费基础设施公募REITs中募集顶级规模的一只，共计募集69.02亿元。

  超额认购和募集规模较大背后，不仅是底层资产青岛万象城良好运营带来的较高收益预期，也凸显了华润置地在购物中心的领先地位。

  作为华润商业REIT的发起人，华润置地是行业领先的城市投资开发运营商，在开发销售型业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务、生态圈要素型业务等领域均已经建立宽广护城河，多元业务间已实现相互赋能、企业总实力强劲。

  作为是我国最早发展购物中心业务的开发商之一，华润置地已深耕超过20年。可以说，过去二十年，商业地产一直是华润置地足以傲视整个房地产行业的杀手锏。

  2024年春节后，公募REITs一扫之前的阴霾。同花顺的多个方面数据显示，截至3月3日近一个月，30只已上市公募REITs价格全面上行。来自原始权益人华润置地的强劲总实力背书、效益极佳的底层项目、长期资金市场的热捧、公募REITs大盘上行等一系列综合因素，不仅为华润商业REIT上市创造了良好的市场环境，也为投资者长远看好优质消费公募REITs奠定了基础。

  面向未来，华润置地董事会主席李欣表示，面向未来，华润置地将深入贯彻落实中央企业“成为促进经济社会持续健康发展，保障和改善民生的重要力量”的指示精神，按照 “发挥消费拉动经济稳步的增长的基础性作用”的决策部署，在华润集团的坚强领导下，在监督管理的机构的大力推动和中介机构的共同努力下，借助本次上市，持续建设华润商业REIT这个“好平台”，完善运行机制、挖掘优质资产、做好扩募储备，走通购物中心“投、融、建、管、退”资本循环，以募集资金继续支持购物中心投资建设，为振兴消费、繁荣商业、改善民生、服务大局贡献更大力量。

  2023年10月26日，华润商业REIT连同其他3家申报国内首批消费公募REITs，并获得交易所受理。不到一个月时间，4只消费公募REITs注册生效。

  据一位消费公募REITs原始权益人介绍，从申报到获批，之所以进展迅速，主要因为之前准备工作进行的较为充分，筹备工作从3月就启动，加上与交易所支持，待到申报时，大部分前期工作已经完成。

  根据发行公告，华润商业REIT发行价6.902元/份，募集份额10亿份，由华夏基金作为管理人，招商银行作为基金托管人，中信证券为独立财务顾问，会计事务所为毕马威，律师事务所为汉坤、评估机构为戴德梁行。

  2024年1月30日，华润商业REIT开始认购。根据募集结果，28家战略投资人累计配售8亿份，募集资金55.2亿元，其中原始权益人及关联方累计认购3.65亿份，占比为36.5%，其他战略投资人合计认购4.35亿份，贡献了30亿元认购资金。

  11家网下投资者合计认购1.5245亿份，最终确认1.4亿份；公众投资人合计认购6904.6万份，最终确认6000万份。由于投资者认购较为踊跃，发行方于2月1日提前结束公众投资者的认购工作。按照原计划，认购截止日期为2月2日。

  在同一时间段获批的首批4只消费公募REITs中，无论从定价，还是募集资金，华润商业REIT在首批消费公募REITs中都是最大的，其中募集资金超过了其他3只总和。

  从整个公募REITs市场来看，华润商业REIT募集总额位居第五位，排在前面为3只高速公路公募REITs和1发电类型的公募REITs。在产权类作为底层资产的公募REITs中处于首位。

  在华润商业REIT战略投资者中，原始权益人华润商业配售30%，关联方华润深国投信托配售6.5%。原始权益人外，认购最多的是中国人寿，配售比例为8.66%；其次是中信证券，配售比例为7.04%；第三位的陕西信托配售比例为5.66%。

  2022年下半年以来，受一系列因素影响，公募REITs市场深度震荡，长期资金市场也从之前的一致看好，变得谨慎起来，包括2024年初几只发行的公募REITs，配售和认购倍数均大幅低于2021年。

  从认购倍数来看，华润商业REIT由于前期结束认购，倍数并不高。但在彼时长期资金市场寒若蝉噤的背景下，华润商业REIT却能顺利募集高达69亿元的资金，这一成绩无疑为市场注入了一股暖流。

  一位长期资金市场的人表示，投资人之所以看好华润商业REIT，一个看中的是万象城成熟稳定的品牌，二个看中的是华润置地拥有一批国内一流的商业运营团队，第三是项目稳定增长的收益及为投资人带来的回报。此外，其原始权益人华润置地的总实力及优质信用表现，也是华润商业REIT项目未来能实现持续增长的有力保障。

  作为华润商业REIT原始权益人，华润商业成立于2023年6月，目前仅持有青岛万象城一个项目。青岛万象城也是华润置地旗下商业板块诸多优质购物中心其中的一员。

  招募说明书显示，华润商业REIT底层资产包括青岛万象城一期、二期及配套建设的1319个产权车位。其中商业建筑面积30.1万平方米，车库建筑面积11.8万平方米。一期于2015年开业，二期2021年开业。

  青岛万象城所在的香港中路商圈，为青岛最核心的商圈之一，也是青岛最知名的中高端商业聚集区，地铁2号线号线座主要购物中心，青岛万象城是商圈内面积最大、入驻品牌最多的项目之一，承租商户超过500户。

  截至2023年9月底，青岛万象城可租赁面积13.43万平方米，整体出租率98.3%，收入最重要的包含租赁收入和合同产生的收入两大板块，合计达到5亿元，接近2022年全年收入，毛利率达到51.96%，为2020年以来最高。

  从收入构成来看，2023年前9个月，青岛万象城的租金收入占比为72.7%，其中固定租金收入占比达到52.3%；物业管理费收入占比14.5%，停车场收入占比2.95%，多种营收占比3.76%，其他项目收入占比均低于3%。

  从租户结构来看，截至2023年9月底，主力店的租赁面积占比达到30.66%，收入占比10.18%平均剩余租期为4.42年；专门店的租赁面积占比69.34%，收入占比89.82%，平均剩余租期为1.62年。

  截至2023年9月底，青岛万象城签定租约512份，涉及租户444个，租金收入占比最大的租户，占同期租金收入的5.13%。相对来说，分散的租户某些特定的程度减少了退租带来的出租率震荡风险。

  青岛万象城的业态以零售、餐饮、生活配套及体验为主，2023年前9个月，租金收入分别是64.6%、20.9%和1.3%。整体月均租金坪效为321.5元/平方米，2020年以来年化租金增长率为19.7%，租金收缴率100%。

  根据招募说明书，2023年前9个月，青岛万象城客流量达到2022年全年的105%，2016年以来客流年复合增长率达7.6%；会员人数超过百万，占青岛市非流动人口的十分之一。

  优质的项目也为投资人带来可观的潜在收益，根据测算，2024年华润商业REIT可供分配金额预计为3.4亿元，2025年这一数字预计将增长至3.65亿元，以发行价计算，分派率分别为4.94%和5.29%。

  经过多年发展，华润置地购物中心板块已形成万象城、万象汇和万象天地三大商业产品线，三大产品线定位不同，针对目标受众也不同。

  万象城作为城市商业制高点，定位“引领高品质风尚标杆”，主要位于一二线城市的核心区或潜力区域；万象汇定位“感受活力与热爱的聚集地”，位于一二线城市区域中心或三线城市核心区；万象天地定位“融合城市精神文化的潮流策源地”，契合当地人文精神，一般位于高能级城市的核心地段，有更大户外空间。

  目前，华润置地为购物中心资产持有方，而运营方则为2020年上市的华润万象生活。

  在经营性不动产业务领域,持有大量优质购物中心是华润置地保持商业领导者的核心优势之一。华润置地2023中报显示，截至2023年6月末，华润置地持有已开业在营的购物中心67个，85%以上的在营购物中心位列当地零售额排名前三。会员数量较2022年提升17.1%至3,907万人次。同时华润置地另有47个在建购物中心计划于2026年底前开业，资产管理规模总计超2,000亿元。

  华润万象生活为华润置地的旗下上市公司，作为中国领先的物业管理及商业运营服务商，华润万象生活具备投资策划、产品定位、设计咨询、品牌招商、运营服务等购物中心全流程开发运营能力。

  招募说明书显示，2022年，华润置地购物中心实现租金收入（还原减租影响后）158亿元，按年增长13%，毛利率74%，营业额达到1137亿元，排名行业前二，在公共卫生事件影响下，华润置地购物中心板块大幅跑赢行业平均水平。

  同时，2022年华润置地购物中心整体出租率维持在96.2%，还原减租影响后，租售比仍维持在13.9%相对低位，未来租金仍有充足上升空间。2023年，华润置地购物中心租金即呈现出上涨的趋势：2023半年报多个方面数据显示，华润置地旗下购物中心2023年上半年租金收入达人民币86.4亿元，同比增长39.5%。

  从营收来看，青岛万象城收入在华润置地旗下购物中心板块占比只有3.3%左右。除了青岛万象城外，华润置地还有一系列优质资产。这些优质资产，以及产生的丰厚收入，也为未来华润商业REIT扩募提供了无限的想象空间。

  不同城市资产价值不同，青岛作为二线城市代表，在华润置地购物中心板块出于中上游的位置，但即便是保守估算，随着更多购物中心通过扩募纳入华润商业REIT，其潜在的价值也将逐步显现。

  在华润置地构架中，除了传统的房地产开发、商业、物业等品牌，近年华润置地开始大力布局产业园及城市运营等综合服务业务，加上背后的华润集团及旗下业态多元的产业规模，无论是内部产业协同，还是业务之间嫁接，同样充满想象空间。

  作为国内首批推出的消费公募REITs，华润商业REIT只是华润置地购物中心资本化运作的第一步。在房地产逐步从增量向存量过渡背景下，购物中心与公募REITs之间也必将迸发出更多花火。